1.ارتفاع ساختمان بر چه اساسی داده میشود؟

2بالکن ها بر چه اساسی در ساختمان احاطه میشوند؟ومیزان پیشروی آنها به چه عواملی بستگی داره؟


3حریم چیست؟


4پارکینگ و ضوابط پارکینگ به چه عواملی بستگی داره؟

سوال اول

1.ارتفاع ساختمان بر چه اساسی داده میشود؟

ماده 23- حداکثر ارتفاع ساختمانهاي در برگذرهاي عمومي نسبت بعرض گذرها بطريق ذيل خواهد بود.
الف - براي کوچه هاي بعرض کمتر از 8 متر حداکثر ارتفاع ساختمان 10 متر .
ب - براي گذرهاي بعرض 8 الي 15 متر حداکثر ارتفاع ساختمان مساوي عرض گذر باضافه يک چهارم آن خواهد بود.
ج - براي گذرهاي عريض تر از 15 متر ارتفاع ساختمان آزاد و در گذرهاي منطقه بازرگاني لااقل دو اشکوبه از کف پياده رو خواهد بود ولي هر ساختماني که از ساختمانهاي مجاور بلندتر باشد بايد علاوه بر نماي اصلي ساختمان طرفين آن نيز نماسازي گردد.
تبصره 1- ارتفاع ساختمان از کف پياده رو گذر تا بالاي کتيبه و عرض گذر در روي يک خط عمود بر محور گذر بين دوبر حساب خواهد شد.
تبصره 2- در گذرهاي شيب دار ارتفاع بنا در وسط جبهه مشرف به گذر ساختمان اندازه گرفته خواهد شد ولي درهيچ مورد حتي در بالاترين نقطه بنا ارتفاع نبايد بيش از دو متر از حدي که تعيين گرديده است تجاوز نمايد.
ماده 24- درصورتيکه مالکين بخواهند در گذرهايي که عرض آنها کمتر از پانزده متر است ساختمانهايي بلندتر از آنچه در ماده 23 ذکر گرديده بنا نمايد بايد بهمان اندازه که ارتفاع ساختمان از حد نامبرده زيادتر است از برگذر عقب تر ساختمان
نمايد.
ماده 25- هربنايي که در زاويه دو گذر که هم عرض نيستند قرار گيرد ممکن است در جبهه گذر کم عرض نيز ارتفاع ساختمان را باندازه ارتفاع گذر عريض تر گرفت مشروط براينکه در هيچ حال طول جبهه بنا درگذر کم عرض بيش از ارتفاع ساختمان نباشد و ارتفاع بقيه ساختمان در گذر کم عرض طبق ماده 23 خواهد بود.
ماده 26- درچهارراهها و در ميدانهايي که چندين گذر يکديگر را تلاقي مينمايند ارتفاع ساختمانها نسبت به عريضترين گذرها تعيين خواهد شد

همچنین

ارتفاع هر طبقه بسته به ارتفاع اتاق‌ها تا سقف و ضخامت کفپوش‌ها است. به طور کل این اندازه در حدود ۱۰ فوت یا ۳ متر می‌باشد. با این حال بسته به نوع ساختمان ارتفاع می‌تواند کمتر یا بیشتر باشد. نیازی نیست که طبقات یک ساختمان ارتفاع یکسانی داشته باشد. برای مثال در برخی ساختمان‌ها طبقات بالای کوتاه‌تر از طبقات زیرین می‌باشند. همچنین لابی‌ها نیز اغلب بزرگتر هستند.

طبقه اول یا طبقه همکف معمولا محل زندگی مسيول آپارتمان است. اتاق زیرشیروانی معمولا در زیر بالاترین سقف ساختمان قرار دارد. این اتاق به دالیل داشتن سقف شیب‌دار دارای ارتفاع متفاوت در بخش‌های متفاوت است. پنت‌هاوس ساختمان در یک آپارتمان لوکس در بالای بالاترین طبقه آن قرار دارد. زیرزمین نیز به طبقه پایین‌تر از طبقه اصلی گفته می‌شود که در زیر زمین ساخته شده است.

.

سوال

بالکن ها بر چه اساسی در ساختمان احاطه میشوند؟ومیزان پیشروی آنها به چه عواملی بستگی داره؟

ضوابط بالکن هاوحیاط خلوت ها جهت مهندسان طراح

بالکن ها:

* احداث پیش آمدگی و بالکن در گذرهای کمتر از 12 متر ممنوع است.
* در خیابان های 12 تا 20 متری: با عرض 80 سانتی متر
* در خیابان های با عرض بیشتر از 20 متر: با عرض 120 سانتی متر
* ارتفاع پیش آمدگی نسبت به کف پیاده رو: حداقل 3 متر
* پیش آمدگی روی پخ دو گذر در محدوده سند مالکیت: حداکثر 5/1 متر عمود بر پخ(با رعایت حداقل 5/3متر ارتفاع)

* محاسبه زیر بنا و تراکم پیش آمدگی در فضای باز:
الف- پیش آمدگی آخرین سقف ساختمان(باران گیر): جز زیر بنا محسوب نمی شود.
ب- بالکن ها و تراس های مسقف تا عرض 3 متر:
* سه طرف باز: 2/1(یک دوم) مساحت آن جززیر بنا و مازاد بر 3 متر به طور کامل زیر بنا محسوب می شود.
* سه طرف بسته: 3/2(دو سوم) مساحت آن جز زیر بنا محسوب می شود.

سوال سوم

3حریم چیست؟

سوال چهارم

4پارکینگ و ضوابط پارکینگ به چه عواملی بستگی داره؟

ضـــوابـــط پارکینـــگ:

1. تامین پارکینگ در 40% فضای باز (طی سالهای 69-67) و لغو بعدی آن

2. تامین پارکینگ در فضای باز مازاد 40%

3. آخرین بخشنامه ملاک عمل در خصوص پارکینگ، بخشنامه مرداد ماه 84 است که با شکل همراه است.

4. بحث پارکینگها در اینجا صرفاً پارکینگهای معمولی است مبحث پارکینگهای طبقاتی بحث متفاوتی است که مجدداً ضوابط آنرا تهیه و جهت تصویب به کمیسون ماده پنج فرستاده ایم. (شیب مجاز 12-11%)

5. پیش بینی در ورودی پارکینگ از داخل پخ تقاطع دو گذر ممنوع است.

6. حداقل عرض درب ورودی قابل قبول برای پارکینگهای با تعداد کمتر از 25 واحد 3 متر می باشد، لکن در ساختمانهای قدیمی و به جهت ایجاد تسهیلات تامین پارکینگ تا 60/2 متر نیز پذیرفته ایم.

7. حداقل عرض درب ورودی پارکینگهای بیش از 25 واحد یا مساحت 1000 متر مربع که دارای یک رمپ ورودی هستند 5 متر قابل قبول است.

8. حداقل عرض مفید شیب رامپ دسترسی اتومبیل به پارکینگ در پارکینگهای کمتر از 25 واحد حداقل 5/3 متر و در پارکنیگهای بیش از 25 واحد، 5 متر است مگر اینکه دو راه ورود و خروج هر یک به عرض 5/3 متر پیش بینی شود.

9. از هر گذر ماشین رو فقط یک در ورودی پارکینگ مجاز است بجز در زمین های با بر بیش از 20 متر که دو درب بلامانع است.

10. برای املاک دارای چند بر از هر گذر ماشین رو یک راه مجاز است ولی در صورتیکه از یک گذر قصد تامین پارکینگ داشته باشد گذر کم ترددتر (کم عرض تر) را پیشنهاد می کنیم.

11. حداقل ارتفاع ورودی پارکینگ معمولی جهت عدم سرگیری 80/1 متر.

12. حداکثر ارتفاع پارکینگ در پیلوت 40/2 متر و در زیرزمین 60/2 متر.

13. حداکثر درصد شیب رامپ جهت تردد اتومبیل، 15% می باشد. تعریف شیب:

عبارتست از نسبت اختلاف ارتفاع میان دو نقطه ابتدایی و انتهایی به فاصله افقی دو نقطه (به عبارت دیگر درهر یک متر طول چقدر تغییر ارتفاع داریم).

14. در شیبهای قوس دار، شعاع گردش رامپ حداقل 5/6 متر ملاک عمل می باشد (آکس رامپ)(مرکز قوس داخل حدود ملک باید قرار گیرد).

15. فضای لازم جهت یک واحد پارکینگ در فضای باز مازاد 40% بشرط امکان مانور، 15 متر مربع است.

مشروط بر اینکه این فضا در حریم خطوط انتقال برق فشار قوی نباشد تامین پارکینگ مقدور است.

16. از مجموع کل پارکینگهای مورد نیاز، فقط یک واحد به صورت مزاحم یک واحد دیگر، آنهم صرفاً در ساختمانهای مسکونی قابل پذیرش است (در زیرزمین – پیلوت یا مازاد فضای باز 40%).

17. مانور اتومبیل از دهنه آکس به آکس (3 به 5) یا (5 به 3) قابل قبول است.

18. فضای قابل قبول جهت ایست یک واحد پارکینگ عادی داخل به داخل 5/2 * 5 مترمربع می باشد

* دو تا کنار هم عرض 5/4 متر داخل به داخل

* سه تا کنار هم عرض 5/6 متر داخل به داخل

19. دقت شود طول و عرض لازم جهت ایست اتومبیلها را همواره داخل به داخل دیوارها یا ستونها مترکشی و محاسبه می کنیم.

20. عرض لازم جهت ایست یک واحد پارکینگ ویژه معلولین 5/3 متر است.

21. حداقل ارتفاع لازم جهت ایست پارکینگ معلول 40/2 متر است (به علت مانور ویلچر)

22. در پلاکهایی که پیلوت و زیر زمین تواماً احداث می شود احداث شیب مثبت (معکوس) جهت نورگیری زیرزمین تا حد مجاز 90 سانتی متر بلامانع است (طبق بند یک صورتجلسه 200 کمیسیون ماده پنج و بخشنامه 10232/10 مورخ 15/4/67 )

23. شیب هایی که جهت دسترسی معلولین به طبقات و یا پارکینگ، طراحی می شوند دارای شرایط و ویژگیهای متفاوتی است از جمله اینکه حداکثر درصد شیب 8% و حداکثر طول آن 8 متر از 8 متر به بعد شیب باید به 5% تقلیل یابد و تا طول 10 متر بلامانع است.

حداقل عرض آن 20/1 متر و در شیبهای قوسی 40/1 متر است. در طول بعد از 5 متر باید ایستگاه استراحت داشته باشد و . . . که در مبحث ضوابط معلولین مفصلاً صحبت خواهد شد.

24. در مجتمع های مسکونی بیش از 20 واحد، باید 5% پارکینگها به پارکینگ معلولین اختصاص یابد.

25. با توجه به اهمیت حفظ فضای سبز و درختان موجود، گزارش کلیه درختان موجود در حاشیه معابر و یا داخل ملک با تعیین محل دقیق آنها، ضروری است تا مهندس کنترل نقشه هنگام تصویب نقشه ساختانی آنرا مدنظر قرار دهد تا ورود اتومبیل و یا احداث شیب، مستلزم قطع درختان نشود (7976/811 مورخ 14/8/80)

26. شیب پیش بینی شده در فضای باز جهت دسترسی به پارکینگ جزء زیربنا و تراکم منظور نمی گردد.

27. زیرزمین و پیلوتی که جهت تامین پارکینگ احداث می گردند، جزء زیربنا محاسبه ولی جزء تراکم منظور نمی گردند.

28. چنانچه در محاسبه تعداد پارکینگ مورد نیاز، عدد اعشاری بدست آید جهت تامین پارکینگ به عدد صحیح بعدی گرد می شود، ولی اگر قابلیت تامین پارکینگ وجود نداشته باشد در محاسبه عوارض کسری پارکینگ، همان عدد اعشاری بدست آمده ملاک عمل می باشد.

29. از آنجا که طبق مصوبه دویست و پنجاه و چهارمین جلسه شوارای اسلامی شهر تهران و به جهت تشویق سازندگان بنا به تامین پارکینگ هر چه بیشتر در ملک، تامین پارکینگ های اضافی مورد قبول قرار گرفته و مشمول عوارض زیربنا نمی شوند بنابراین مامور بازدید موظف است کلیه پارکینگ هایی را که طبق استاندارد، تامین می باشند اعلام نماید.

حوزه بندی پارکینگ:

شهر تهران از جهت تعیین پارکینگ لازم جهت ساختمانهای مسکونی و خدماتی به سه حوزه 1-2-3 تقسیم بندی شده که ضوابط تامین پارکینگ در این حوزه ها به شرح ذیل است:

لازم به ذکر است جهت سایر کاربردها ( تجاری-اداری-رستوران و...) تعداد پارکینگ لازم در هر سه حوزه مساوی بوده و در جدول پیوست بخشنامه پارکینگ به تفکیک ذکر گردیده است.

الف) ملک کلاً به صورت یک واحد مسکونی باشد ( در هر سه حوزه پارکینگ):

نیازی به احداث پارکینگ نمی باشد 150 m²>سطح نا خالص طبقات + زیر زمین(1

یک واحد پارکینگ مورد نیاز است 200 m²>سطح نا خالص طبقات ≥150 m²(2

دو واحد پارکینگ مورد نیاز است 200 m²≤سطح نا خالص طبقات (3

ب) ملک دارای بیش از یک واحد مسکونی باشد:

صورتجلسه شماره 4 مورخه 8/2/84 شورای معاونین شهرسازی ومعماری مناطق

ب) جدول معیارهای پارکینگ ماشین برای استفاده های غیر مسکونی

موارد عدم امکان تامین پارکینگ از نظر فنی و نحوه برخورد شهرداری:

چنانچه یکی از شرایط شش گانه ذیل مانع تامین پارکینگ به لحاظ فنی باشد، شهرداری می تواند به منظور احداث پارکینگ های عمومی، عوارض پارکینگ مورد نیاز را اخذ نماید:

1- اگر ملک در بر گذرهای سریع السیر به عرض 45 متری و یا بیشتر قرار گرفته و به هیچ گذر ماشین روی دیگری دسترسی نداشته باشد.

2- اگر ملک در فاصله یکصد متری تقاطع خیابانهای 20 متری و بالاتر قرار گرفته باشد.

3- اگر ملک در گذری قرار گرفته باشد که حتی پس از رعایت اصلاحی، عرض گذر کمتر از 6 متر شود.

4- اگر ملک در بر گذری قرار گرفته باشد که به علت شیب بسیار زیاد گذر امکان تامین پارکینگ نباشد.(مثل گذرهای پله ای)

5- چنانچه درختان کهنسال، قطور و یا ارزشمندی که شهرداری اجازه قطع آنها را نمی دهد، در مسیر تامین پارکینگ قرار گرفته باشند(چه در گذر و چه داخل ملک).

6- وضع و شکل زمین طوری باشد که قابلیت تامین پارکینگ را در هیچ طبقه ای اعم از پیلوت و یا زیرزمین نداشته باشد(مثل زمین هایی که بر آنها کمتر از 3 متر باشد)

هم چنین

بر اساس بند 1- 6-6 سند اصلی طرح راهبردي ساختاري" جامع" شهر تهران" تامین و احداث تمامی پارکینگ هاي مورد نیاز در پروانه هاي ساختمانی الزامی است و صدور هرگونه گواهی منوط به تامین کلیه پارکینگ هاي مورد نیاز در همان ساختمان و یا در پارکینگ هاي مشاعی با فاصله حداکثر 250 متر خواهد بود." این امر احداث پارکینگهایی با عملکرد در سطح محلات را میسر خواهد ساخت که به عنوان توفقگاه اختصاصی و دایمی املاك جهت تامین نیازهاي مسکونی و خدماتی در هر محله کاربرد خواهد داشت. از آنجا که متعاقب تصویب طرح هاي فرادست، تدوین اصولی و دقیق ضوابط و مقررات ملاك عمل ضمانت اجرایی کافی براي اجراي منویات طرح جامع را ایجاد خواهد کرد، لذا با توجه به جدید بودن و عدم وجود مطالعات قبلی لازم است طرح مساله با توجه به جمیع جوانب و اصول شهرسازي و ترافیکی صورت گرفته و دستورالعملهاي اجرایی لازم پیش بینی شود. در این مقاله پس از تبیین مفهوم و اصول لازم الرعایه در امر احداث پارکینگهاي محلی، ضوابط پیشنهادي جهت اجراي این پارکینگها ارایه می شود. این ضوابط، موضوعات مکان یابی، تعداد طبقات، نحوه استقرار عملکردها، سطوح اشغال مجاز، معماري و منظر شهري را شامل می شود که نظر به تجربیات اجرایی قبلی و ذیل چارچوبهاي فنی لازم پیشنهاد گردیده است. با توجه به خلا موجود و ضرورت روزآوري قوانین مرتبط با مقوله حمل و نقل و ترافیک، طرح این موضوع زمینه ساز تحلیل و نقد مساله توسط کارشناسان
ذیربط را فراهم می سازد که در نهایت به منظور تهیه مقررات اجرایی کارامد جهت تامین پارکینگهاي مورد نیاز در سطح محلات به کار گرفته خواهد شد.